Mục lục

Đất Sử Dụng Trước Năm 1993 Có Lợi Thế Gì Khi Làm Sổ Đỏ?

Nhiều gia đình sử dụng đất từ những năm 1980, đầu những năm 1990 nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Khi làm hồ sơ, câu hỏi thường gặp là: đất sử dụng trước năm 1993 có được ưu tiên gì không?

Có.

Tuy nhiên, mốc pháp lý cần xác định chính xác là trước ngày 15/10/1993, không đơn thuần là “trước năm 1993”.

Theo Luật Đất đai 2024, thời điểm bắt đầu sử dụng đất có ảnh hưởng trực tiếp đến điều kiện cấp Giấy chứng nhận, diện tích đất ở được công nhận và nghĩa vụ tiền sử dụng đất.

1. Lợi thế lớn nhất: có thể được công nhận đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất

Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền và được xác nhận không có tranh chấp, Luật Đất đai 2024 cho phép xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Nếu thửa đất có nhà ở và diện tích nằm trong hạn mức công nhận đất ở thì phần đất ở được công nhận có thể không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đây là lợi thế đáng kể so với nhiều trường hợp bắt đầu sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 trở về sau.

2. Có giấy tờ lập trước 15/10/1993 thì càng thuận lợi

Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định thì có thể được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Một số tài liệu cũ có giá trị rất quan trọng khi làm sổ như:

Giấy tờ giao đất của cơ quan có thẩm quyền;
Tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
Giấy tờ chuyển nhượng, mua bán cũ;
Hồ sơ kê khai nhà đất;
Bản đồ, tài liệu địa chính;
Giấy tờ về quyền sử dụng đất được lập qua các thời kỳ.

Vì vậy, những giấy tờ tưởng như đã quá cũ không nên vứt bỏ.

3. Không có giấy tờ vẫn có cơ hội được cấp sổ đỏ

Đây là điểm rất quan trọng.

Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không đồng nghĩa chắc chắn không làm được sổ đỏ.

Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993, không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai hoặc được giao đất không đúng thẩm quyền và được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp vẫn có cơ sở để được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Do đó, vấn đề quan trọng là phải chứng minh được:

Thời điểm bắt đầu sử dụng đất;
Quá trình sử dụng liên tục, ổn định;
Nguồn gốc đất;
Hiện trạng sử dụng;
Đất có tranh chấp hay không.

4. Thời điểm sử dụng đất được chứng minh bằng gì?

Khi không có sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất có thể được xác định thông qua nhiều tài liệu khác nhau, chẳng hạn:

Biên lai nộp thuế nhà đất, thuế sử dụng đất;
Bản đồ, sổ mục kê, hồ sơ đo đạc;
Giấy tờ mua bán nhà, đất;
Hồ sơ kê khai nhà đất;
Giấy đăng ký thường trú tại địa chỉ có đất;
Hóa đơn điện, nước gắn với thửa đất;
Hồ sơ xây dựng;
Các tài liệu khác thể hiện quá trình quản lý, sử dụng thực tế.

Trường hợp có nhiều tài liệu thể hiện các thời điểm khác nhau thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất được xem xét trên cơ sở tài liệu có thời điểm sử dụng sớm nhất theo quy định.

5. Đất trước 1993 có phải lúc nào cũng được miễn tiền sử dụng đất?

Không.

Đây là điểm cần tránh hiểu nhầm.

Việc sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 chỉ là một yếu tố thuận lợi. Số tiền phải nộp còn phụ thuộc vào:

Nguồn gốc sử dụng đất;
Có hay không có giấy tờ;
Diện tích trong hay vượt hạn mức;
Đất có vi phạm pháp luật đất đai hay không;
Có được giao đất không đúng thẩm quyền hay không;
Loại đất được công nhận.

Ví dụ, với trường hợp sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 thuộc Điều 138, phần đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở có thể phải nộp tiền sử dụng đất theo tỷ lệ quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Do đó, không nên hiểu:

“Đất dùng trước năm 1993 = làm sổ đỏ hoàn toàn miễn tiền.”

6. Đất lấn chiếm hoặc giao không đúng thẩm quyền thì sao?

Nếu đất có nguồn gốc lấn, chiếm, sử dụng trái phép hoặc được giao không đúng thẩm quyền thì phải xem xét theo các quy định riêng tại Điều 139, Điều 140 Luật Đất đai 2024.

Trong những trường hợp này, việc sử dụng đất từ trước năm 1993 vẫn có thể là yếu tố quan trọng, nhưng không được áp dụng máy móc như trường hợp sử dụng đất ổn định, không vi phạm.

Nghĩa vụ tài chính cũng có thể khác đáng kể tùy nguồn gốc đất. Nghị định 103/2024/NĐ-CP và Nghị định 291/2025/NĐ-CP hiện quy định cụ thể cách tính tiền sử dụng đất cho từng nhóm trường hợp.

7. Checklist khi làm sổ đỏ cho đất sử dụng trước năm 1993

Người sử dụng đất nên kiểm tra:

Gia đình bắt đầu sử dụng đất từ thời điểm nào;
Có tài liệu chứng minh sử dụng trước ngày 15/10/1993 không;
Đất có nhà ở từ thời điểm nào;
Nguồn gốc đất là được giao, mua bán, thừa kế hay tự sử dụng;
Có tên trong bản đồ, sổ mục kê hoặc hồ sơ địa chính cũ không;
Hiện nay có tranh chấp với hộ liền kề hay không;
Diện tích thực tế có khác hồ sơ cũ không;
Có hành vi lấn chiếm hoặc giao đất không đúng thẩm quyền hay không.

Đây là những thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến việc có được cấp sổ, diện tích đất ở được công nhận và số tiền phải nộp.

8. Kết luận

Đất sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 có nhiều lợi thế khi làm sổ đỏ.

Đặc biệt, trong một số trường hợp đất có nhà ở, sử dụng ổn định, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện của Luật Đất đai 2024, diện tích đất ở trong hạn mức công nhận có thể được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, không phải cứ chứng minh sử dụng đất trước năm 1993 là chắc chắn được cấp sổ hoặc được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất.

Cần xác định đồng thời thời điểm sử dụng – nguồn gốc đất – giấy tờ – hiện trạng – tranh chấp – hạn mức đất ở trước khi đánh giá chính xác quyền lợi của từng trường hợp.

Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai năm 2024;
Điều 137 Luật Đất đai 2024 về cấp Giấy chứng nhận đối với người đang sử dụng đất có giấy tờ;
Điều 138 Luật Đất đai 2024 về cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp không có giấy tờ;
Điều 139 Luật Đất đai 2024 về trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai;
Điều 140 Luật Đất đai 2024 về đất được giao không đúng thẩm quyền;
Nghị định số 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
Nghị định số 291/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024/NĐ-CP.