Mục lục

Hàng Xóm Không Ký Giáp Ranh Có Làm Sổ Đỏ Được Không?

Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều gia đình gặp tình trạng cán bộ đo đạc yêu cầu các hộ liền kề xác nhận ranh giới nhưng hàng xóm không chịu ký. Có trường hợp không ký do mâu thuẫn cá nhân, có trường hợp cố tình gây khó khăn, cũng có trường hợp thực sự không đồng ý với ranh giới đang sử dụng.

Vậy hàng xóm không ký giáp ranh có làm sổ đỏ được không?

Câu trả lời là: có thể.

Việc hàng xóm không ký xác nhận giáp ranh không đồng nghĩa với việc người sử dụng đất đương nhiên mất quyền làm sổ đỏ. Điều quan trọng cần xác định là hàng xóm chỉ không ký hay thực tế đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất.

Theo quy định kỹ thuật đo đạc hiện hành, trường hợp người sử dụng đất liền kề không ký nhưng không có văn bản thể hiện tranh chấp thì vẫn có cơ chế để xác định ranh giới và tiếp tục thực hiện thủ tục.

1. Ký giáp ranh là gì?

“Ký giáp ranh” là cách gọi thông thường của việc người sử dụng đất liền kề ký xác nhận vào bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất trong quá trình đo đạc địa chính.

Việc ký xác nhận giúp ghi nhận rằng các bên sử dụng đất liền kề thống nhất với vị trí đường ranh giới trên thực địa.

Theo mẫu bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, người sử dụng đất liền kề có thể xác nhận đồng ý hoặc thể hiện việc không đồng ý và lý do không đồng ý. Ranh giới giữa các bên được xác định là đã thỏa thuận thống nhất khi người sử dụng đất liền kề ký xác nhận đồng ý.

Tuy nhiên, cần phân biệt:

Tình huống	Hướng xử lý
Hàng xóm ký đồng ý ranh giới	Thực hiện thủ tục bình thường
Hàng xóm vắng mặt	Có thủ tục thông báo, niêm yết
Hàng xóm không ký nhưng không tranh chấp	Vẫn có thể tiếp tục xác định ranh giới
Hàng xóm không ký và có ý kiến tranh chấp	Phải xử lý vấn đề tranh chấp ranh giới
Hàng xóm cho rằng bị lấn đất	Cần xác minh, đo đạc và giải quyết tranh chấp nếu có

Như vậy, “không ký” và “tranh chấp” là hai vấn đề khác nhau.

2. Hàng xóm không ký giáp ranh vẫn có thể làm sổ đỏ

Khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định cụ thể cách xử lý trường hợp người sử dụng đất liền kề không tham gia xác định ranh giới hoặc không ký xác nhận.

Trường hợp người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới và ranh giới không có tranh chấp thì đơn vị đo đạc vẫn lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất với những người có liên quan còn lại.

Nếu người hàng xóm đã nhận được bản mô tả ranh giới nhưng không ký thì sau 10 ngày kể từ ngày nhận, nếu họ không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp ranh giới, đơn vị đo đạc cùng UBND cấp xã lập biên bản ghi rõ việc không ký và lý do nếu có. Ranh giới sau đó được xác định theo bản mô tả đã lập để thực hiện đo đạc chi tiết.

Do đó:

Hàng xóm không chịu ký giáp ranh không phải là lý do tuyệt đối khiến người sử dụng đất không thể làm sổ đỏ.

3. Nếu hàng xóm cố tình không ký thì xử lý thế nào?

Ví dụ:

Gia đình ông A sử dụng một thửa đất ổn định nhiều năm. Ranh giới giữa nhà ông A và nhà ông B là bức tường đã tồn tại từ lâu.

Khi ông A làm thủ tục cấp sổ đỏ, cán bộ đo đạc lập bản mô tả ranh giới nhưng ông B từ chối ký vì hai gia đình đang có mâu thuẫn cá nhân.

Nếu ông B chỉ từ chối ký mà không có văn bản thể hiện tranh chấp ranh giới thì không thể chỉ dựa vào việc ông B không ký để kết luận thửa đất đang có tranh chấp.

Theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, sau thời hạn luật định, đơn vị đo đạc và UBND cấp xã có thể lập biên bản ghi nhận việc người sử dụng đất liền kề không ký và tiếp tục xác định ranh giới theo bản mô tả đã lập.

Người làm sổ nên:

Đề nghị đơn vị đo đạc lập đầy đủ bản mô tả ranh giới, mốc giới;
Yêu cầu ghi nhận rõ việc hộ liền kề từ chối ký;
Giữ tài liệu chứng minh đã gửi hoặc giao bản mô tả cho người liền kề;
Đề nghị UBND cấp xã thực hiện việc thông báo, công khai hoặc lập biên bản theo quy định;
Tiếp tục nộp và theo dõi hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.

Không nên tự cho rằng cứ thiếu chữ ký hàng xóm thì hồ sơ chắc chắn không được giải quyết.

4. Hàng xóm đi vắng, không liên hệ được thì sao?

Trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc cũng đã có cơ chế xử lý.

Đơn vị đo đạc sẽ chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho UBND cấp xã để thông báo, công khai tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất.

Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người sử dụng đất liền kề vẫn không có mặt để ký và không có văn bản thể hiện tranh chấp ranh giới thì đơn vị đo đạc cùng UBND cấp xã lập biên bản ghi nhận trường hợp vắng mặt.

Ranh giới thửa đất sau đó được xác định theo bản mô tả đã lập để tiến hành đo đạc chi tiết.

Vì vậy, chủ đất không phải chờ vô thời hạn chỉ vì người sử dụng thửa đất bên cạnh đi vắng hoặc không hợp tác.

5. Trường hợp nào việc không ký giáp ranh thực sự ảnh hưởng đến làm sổ đỏ?

Vấn đề sẽ khác nếu hàng xóm không chỉ “không ký” mà còn khẳng định đang có tranh chấp.

Ví dụ:

Cho rằng gia đình bạn đã xây tường lấn sang đất của họ;
Không đồng ý vị trí mốc giới;
Cho rằng hàng rào hiện tại đã dịch chuyển so với ranh giới cũ;
Tranh chấp một phần diện tích đất;
Gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND;
Gửi văn bản phản đối bản mô tả ranh giới;
Khởi kiện tranh chấp ranh giới tại cơ quan có thẩm quyền.

Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc xác định tình trạng tranh chấp được căn cứ, trong đó, vào việc UBND cấp xã đang thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp hoặc cơ quan có thẩm quyền đã thụ lý việc giải quyết tranh chấp.

Khi đó, hồ sơ không còn đơn thuần là trường hợp “hàng xóm không chịu ký”.

Cơ quan có thẩm quyền phải làm rõ ranh giới, diện tích và tình trạng tranh chấp trước khi quyền sử dụng đất đối với phần diện tích liên quan được xác định.

6. Nếu hàng xóm nói mình lấn đất thì cần làm gì?

Không nên vội ký vào bất kỳ biên bản nào thừa nhận việc lấn chiếm nếu chưa xác định rõ ranh giới.

Trước hết nên thu thập:

Giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Hồ sơ địa chính qua các thời kỳ;
Bản đồ địa chính;
Trích đo địa chính;
Hồ sơ cấp đất nếu có;
Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng cũ;
Biên bản xác định ranh giới trước đây;
Ảnh, video về tường, hàng rào, mốc giới;
Ý kiến của những người sử dụng đất lâu năm tại địa phương;
Tài liệu thể hiện quá trình quản lý, sử dụng ổn định.

Sau đó cần xác định ranh giới trên thực địa và đối chiếu với hồ sơ pháp lý.

Nếu hai bên thực sự phát sinh tranh chấp đất đai thì trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo Điều 236 Luật Đất đai, các bên phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

7. Không có chữ ký hàng xóm có đồng nghĩa đất đang tranh chấp không?

Không.

Đây là điểm đặc biệt quan trọng.

Không có chữ ký giáp ranh chỉ phản ánh rằng người sử dụng đất liền kề chưa hoặc không ký xác nhận vào bản mô tả ranh giới.

Trong khi đó, tranh chấp đất đai phải được xem xét trên cơ sở có ý kiến tranh chấp thực tế và tình trạng cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, thụ lý theo quy định.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định việc xác nhận tình trạng tranh chấp căn cứ vào việc UBND cấp xã đang thụ lý đơn yêu cầu hòa giải hoặc cơ quan có thẩm quyền đã thụ lý việc giải quyết tranh chấp.

Do đó, cơ quan giải quyết hồ sơ không nên đánh đồng hai khái niệm:

“hàng xóm không ký” = “đất đang tranh chấp”.

8. Đất không có giấy tờ thì việc không tranh chấp có quan trọng không?

Có.

Đối với nhiều trường hợp người dân đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, yếu tố sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp là điều kiện rất quan trọng khi xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Điều 138 Luật Đất đai quy định việc cấp Giấy chứng nhận đối với nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ dựa trên điều kiện sử dụng đất ổn định và được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp.

Vì vậy:

Không có chữ ký giáp ranh chưa chắc cản trở việc cấp sổ.

Nhưng nếu hàng xóm đã chính thức phát sinh tranh chấp về chính phần diện tích xin cấp sổ thì việc giải quyết hồ sơ có thể trở nên phức tạp hơn đáng kể.

9. Checklist khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh

Nếu đang làm sổ đỏ nhưng hộ bên cạnh không chịu ký, nên kiểm tra 07 vấn đề sau:

Ranh giới thực tế có thay đổi so với trước đây hay không;
Có tường, hàng rào, mốc giới ổn định hay không;
Hàng xóm chỉ không ký hay đã có văn bản phản đối;
Có đơn tranh chấp đang được UBND hoặc cơ quan khác thụ lý hay không;
Bản mô tả ranh giới, mốc giới đã được lập đúng chưa;
Đã thực hiện việc thông báo, niêm yết hoặc giao bản mô tả theo quy định chưa;
Có đầy đủ giấy tờ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất hay không.

Nếu hàng xóm chỉ từ chối ký do mâu thuẫn cá nhân nhưng không tranh chấp ranh giới, người sử dụng đất nên yêu cầu cơ quan chuyên môn thực hiện đúng quy trình thay vì tự bỏ hồ sơ.

10. Kết luận

Hàng xóm không ký giáp ranh vẫn có thể làm sổ đỏ.

Điểm quyết định không nằm ở việc có đủ chữ ký của tất cả hộ liền kề hay không, mà phải xác định ranh giới thửa đất có thực sự đang tranh chấp hay không và người xin cấp Giấy chứng nhận có đáp ứng các điều kiện pháp luật hay không.

Theo quy định hiện hành, nếu người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận nhưng không có văn bản thể hiện tranh chấp, sau thời hạn luật định, đơn vị đo đạc và UBND cấp xã có thể lập biên bản ghi nhận việc không ký và tiếp tục xác định ranh giới theo bản mô tả đã lập.

Ngược lại, nếu hàng xóm phản đối vì cho rằng có lấn chiếm hoặc có tranh chấp ranh giới thực sự thì cần xác định, hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp trước khi xử lý quyền sử dụng đối với phần đất đang có tranh chấp.

Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai năm 2024;
Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 về cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 về hòa giải tranh chấp đất đai;
Nghị định số 101/2024/NĐ-CP về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính;
Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT về xác định ranh giới thửa đất và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất;
Các văn bản pháp luật có liên quan.